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최근 분쟁이 증가한 중개 수수료 분쟁과 유형을 비롯해 이에 대한 법적 대응 방안 등 공인중개사의 과다한 중개수수료 청구 시 대처 방법에 대해 전하려 한다.
글. 박영주 변호사
우선 부동산 거래를 하기 전 반드시 「공인중개사법 시행규칙 제20조」를 확인해야 한다. 시행규칙에 따르면 각 시·도의 조례로 정한 요율 범위 내에서 협의로 정하게 되어 있다. 예를 들어 서울에서 10억 원 아파트 매매 계약 체결 후, 공인중개사가 500만 원이 아닌 1,200만 원을 요구한 경우라면 500만 원을 넘어서는 중개 보수는 불법 청구이며, 초과분은 부당이득 반환 대상이다. 여기서 중요 포인트는 ‘상한’이다. 상한을 넘지 말라는 의미로 그보다 적은 금액을 협의해 거래하는 것은 상관이 없다. 분쟁이 발생하는 경우는 공인중개사가 중개수수료의 최대한도 금액을 청구하는 경우인데, 중개수수료는 협의로 조정이 가능하다는 것이다.
계약이 성립되기 전인 계약금 수수 단계에서 거래가 무산됐음에도 중개사가 수수료를 청구하는 경우가 있다. 공인중개사법에서는 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 중개 의뢰인 간 거래 행위가 무효·취소 또는 해제된 경우는 중개 수수료를 받을 수 없도록 하고 있다.
예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나, 중개 의뢰인이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모해 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결했을 때는 중개수수료의 지급을 구할 수 있다. 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단돼 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못했다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 중개 수수료 청구가 가능하다.
정식 계약이 체결된 이후 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제한 경우는 계약이 체결이 된 것이므로 공인중개사의 중개수수료 청구권이 발생한다고 보는 것이 타당하다. 다만 계약 파기한 상황에서 중개 수수료를 내는 것이 억울하다는 생각이 들 수 있으므로 해당 내용을 계약서에 명확하게 기재하여 파기 시에 중개 수수료 부담에 대해 어떻게 할 것인지 사전에 정하는 것이 필요하다.
부동산 계약서 작성 시 수수료율에 대해 기재하고 있다. 이에 계약서 작성 전 반드시 수수료율에 협의하고 명확한 기준으로 기재해야 한다. 구두 협의는 추후 분쟁이 발생할 수 있다. 만약 이미 중개 수수료를 지급했는데 과다 청구가 되었다면 민사상 부당이득 반환청구가 가능하다. 반환 청구는 민원콜센터(☎ 120)를 통해 진행하거나 시·군·구청(등록관청)에 중개업자 위반행위를 신고하시면 과태료나 영업정지 등의 행정처분 조치가 이뤄진다.
다음호 예고 _ 9월호에는 ‘혼인·출산 증여 공제’를 주제로 한 세무 칼럼이 실립니다
