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정부는 전세사기 예방을 위해 2023년 12월 27일부터 상습적으로 보증금 채무를 반환하지 않은 임대인의 이름, 나이, 주소, 임차보증금 반환 채무, 채무 불이행 기간 등을 공개하고 있다. 이에 따르면 명단이 공개된 악성 임대인의 평균 연령은 47세이며, 1인당 평균 16억1천만 원의 전세금을 돌려주지 않은 것으로 나타났고, 최연소 악성 임대인은 19세인 것으로 파악됐다. 전세사기의 피해가 급증, 확산되면서 전세사기를 사전에 예방하고, 계약 체결 후에도 법적 안정성을 확보하는 것이 무엇보다 중요해졌다.
글. 박영주 조이앤파트너스 법률사무소 변호사
첫 번째는 등기부등본을 확인한다. 등기부 등본은 부동산의 소유관계 및 권리관계를 공시하는 제도로 어느 누구라도 쉽게 떼어볼 수 있는 서류다. 등기부등본의 권리 관계는 계속 변동하기에 계약서를 작성하는 당일에 발급받아 보고, 잔금을 지급하는 날에도 또다시 발급받아 확인하는 것이 안전하다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 표제부를 통해 실제 부동산의 현황이 계약서에 정확히 쓰여 있는지 확인하고, 갑구의 소유자가 실제 임대인이 맞는지 여부에 대한 확인도 필수다. 만약, 갑구에 압류 등이 되어 있다면 위험한 매물이다.
을구에는 근저당권 등 담보 설정 내역을 확인할 수 있는데 담보 대출 금액이 주택 가액 대비 지나치게 높을 경우(약 70%)는 보증금을 돌려받을 수 없을 가능성이 높다는 점도 명심해야 한다.
가압류는 이제 곧 소송 등 법적 절차에 진행할 가능성이 높다는 것을 의미하며, 압류나 경매 개시 결정이 나온 경우라고 한다면 판결문까지 나와 강제집행을 하고 있다는 뜻이므로 이 경우 계약을 신중히 결정할 필요가 있다.
부동산 계약 과정에서 신뢰할 수 있는 공인 중개사를 선택하는 것은 필수다. 공인중개사 자격 확인과 사무소가 가입한 공제보험 상태를 반드시 확인해야 한다. 만약 공인중개사의 고의 또는 과실로 중개 사고가 발생했다면 추후 소송을 통해 공인중개사 및 공제계약에 따라 한국공인중개사협회로부터 손해배상을 받을 수 있다. 따라서 계약시 받게 되는 공제 증서는 잘 보관해 두도록 한다.
마지막으로 전세보증보험은 전세금을 보호받을 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나다. 계약 전 전세보증 보험 가입이 가능한 부동산인지 사전에 검토한다. 또한 계약서 작성 시 “임대인은 전세보증보험 가입에 동의하고 적극 협력한다. 만약 전세보증보험이 나오지 않을 때에는 계약을 해제할수 있고, 임대인은 받은 계약금 전액을 임차인에게 원상회복하여 주기로 한다”라는 특약사항을 통해 보증보험 미가입으로 발생하는 사고를 미연에 방지할 수 있다.
임대차 계약서를 작성하면 바로 확정일자를 받는데 주민등록 이전, 확정일자, 실제 거주 세 가지 요건이 모두 갖추어진 임차인은 대항력을 갖추었다고 볼 수 있고 주택임대차보호법에 따라 보호받게 된다. 전세보증금은 임대인에게 계좌이체를 통해 지급해야 하며, 공인중개사가 입금하는 경우는 보증 이체 사고가 발생할 수 있으니 유의하도록 한다.
